We leggen u graag uit hoe het kopen van onroerend goed in Oostenrijk in zijn werk gaat. Zowel procedureel als cultureel is er een aantal verschillen met de Nederlandse wet en gewoontes.

Kaufanbot

Als u een passende woning gevonden hebt, volgt het biedproces.
Dit begint met de bepaling van een bod, het 'Kaufanbot': onder welke voorwaarden en tegen welke prijs wilt u de woning kopen. Daarna volgt de schriftelijke overdracht van dit bod aan de verkoper. Waar deze fase in Nederland vaak mondeling is, is dat in Oostenrijk ongebruikelijk.
U doet een schriftelijk bod inclusief alle voorwaarden en voorbehouden.

Het 'Kaufanbot' heeft een aantal vaste onderdelen: de prijs, de overdrachtsdatum, een eventueel financieringsvoorbehoud, welke inventaris wordt meegeleverd, de makelaarsprovisie, de overname van eventuele boekingen en aanvullende voorwaarden.

Bij aanname van het bod door de verkoper dient het 'Kaufanbot' als basisdocument voor het koopcontract, het 'Kaufvertrag'.
Bij afwijzing van het bod kunt u eventueel een verbeterd (lees verhoogd) bod doen.

Het is gebruikelijk dat de koper een bod doet tegen het bedrag dat hij wil betalen of wat daar dichtbij ligt. De makelaar kan u hierbij adviseren. Heen en weer 'pingelen' is in Oostenrijk niet gebruikelijk.

Financieringsvoorbehoud

Mocht u een financiering in Oostenrijk nodig hebben, dan kunnen wij u daarmee helpen. Wij hebben contacten met verschillende lokale banken.
De eerste offerte van de bank is niet bindend! Voor een bindende offerte is meer informatie van u nodig zoals uw aangifte inkomstenbelasting en uw maandelijkse uitgaven. Het snel en accuraat aanleveren hiervan zorgt in het algemeen voor een vlotte toezegging.
Oostenrijkse banken willen u zien voordat ze een toezegging doen. Houd daar rekening mee.

Als uw bod is aangenomen, volgt het koopcontract, het 'Buchungsfähige Kaufvertrag'. U geeft een advocaat, de 'Rechtsanwalt' of een notaris, de 'Notar' opdracht dit op te stellen. Het is gebruikelijk dat dit zo'n 2 tot 3 weken duurt.

Treuhankonto

De financiële afhandeling verloopt via een derdenrekening, de 'Treuhandkonto'. Deze rekening wordt specifiek voor de transactie geopend. 
Wanneer de overdracht verder in de toekomst ligt, kan er een aanbetaling worden gevraagd. Deze is te betalen na ondertekening van het koopcontract door beide partijen. Ook deze betaling loopt via de derdenrekening.
Het 'Kaufvertrag' ondertekenen gebeurt soms met beide partijen tegelijk, maar dit is niet
noodzakelijk. Anders dan in Nederland wordt het koopcontract vaak (ver) voor de overdrachtsdatum getekend.

Overdracht

Voor de overdrachtsdatum moet de koopsom op de derdenrekening gestort zijn. De feitelijke overdracht verloopt vaak geruisloos, de ondertekening heeft namelijk al eerder plaats gevonden. Op de dag van de overdracht worden wel de meterstanden opgenomen.

INSCHRIJVING KADASTER

Afhankelijk van de drukte bij het Oostenrijkse kadaster, ontvangt u na enige weken tot maanden het bewijs van het kadaster dat het onroerend goed op uw naam staat.
Pas dan wordt de verkoper uitbetaald.
In Oostenrijk wacht een verkoper dus langer op uitbetaling van de verkoopopbrengst dan in Nederland.

Bij de aankoop van onroerend goed in Oostenrijk kunt u een deel van de aankoopsom financieren.

EIGEN VERMOGEN

Algemeen kan gezegd worden dat banken een eigen inbreng vragen van 40% van de aankoopsom plus de kosten koper. Maximaal 60% van de koopsom wordt door de bank gefinancierd.
De voorwaarde van de bank is dat uw inkomen voldoende is om de maandelijkse kosten te dekken en/of dat deze gedekt worden door de te verwachten huurinkomsten.

ANNUÏTEIT

De looptijd van de financiering is vaak 15 tot 20 jaar. De hypotheekvorm die doorgaans aangeboden wordt, is een annuïtaire hypotheek waarbij u iedere maand hetzelfde bedrag betaalt.

EURIBOR

De rente is gebaseerd op de Europese rente, de
Euribor rente. Op deze tarieven heeft u een vaste opslag. De Euribor rentetarieven zijn eenvoudig op internet te vinden; de hypotheektarieven zijn daarmee transparant. De rente is meestal variabel of tot 10 jaar vast.

In de ruimtelijke ordening, de 'Raumordnung', wordt het toegestane gebruik, de 'Nutzung', van woningen in Oostenrijk bepaald.
Er zijn meerdere vastgelegde gebruiksmogelijkheden zoals toeristische verhuur of permanente bewoning, 'Hauptwohnsitz'.
De wetgeving hierover verschilt sterk per deelstaat, 'Bundesland'. Daarnaast verschilt het toegestane gebruik per woning. Dit is o.a. afhankelijk van bouwjaar, bouwvergunning, extra aangevraagde vergunningen en gewjzigde wetgeving in de loop der jaren.
Alpreal heeft de kennis u daarin vakkundig voor te lichten.

GEORGANISEERDE Verhuur

Een van de mogelijkheden om onroerend goed te kopen in Oostenrijk is het zogenaamde 'buy-to-let'. Hierbij investeert u in een vakantiewoning die door een beherende partij voor u toeristisch verhuurd wordt.
Dit neemt u veel werk, en daarmee ook enig rendement, uit handen.
Onze ervaring leert dat er meer en minder succesvolle beheermaatschappijen zijn. Meestal is het verhuurrendement een paar procent. Soms is het lager.
Het eventuele eigen gebruik van een vakantie appartement of chalet is bij elk project anders geregeld.

Verhuur IN EIGEN BEHEER

Bij bestaande objecten is er soms de mogelijk om in eigen beheer te verhuren. Onder welke voorwaarden dat bij welk object in ons aanbod mag, kunnen we bij interesse uitleggen.

 'ZWEITWOHNSITZ'

Een vakantiewoning puur voor eigen gebruik heet in het vakjargon een 'Zweitwohnsitz'. Soms mag deze ook verhuurd worden, soms ook niet. Dat verschil komt o.a. door verschillende bestemmingsplannen, oude verleende vergunningen en bouwwetten.
Deze vakantiewoningen zijn zeer gewild. Er zijn er echter niet zo veel, waardoor de prijs vaak hoger is.
Alpreal kan u per object in haar bestand exact vertellen wat wel en niet mag.

Bij het kopen van onroerend goed in Oostenrijk heeft u de volgende kosten koper:
• 3,5% overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer);
• 1,1% inschrijvingskosten eigendomsrecht in het kadaster (Grundbuchseintragungsgebühr);
• 2% excl BTW advocaat/notaris voor het opstellen van het koopcontract en invoeren in het kadaster;
• 3% excl BTW makelaarskosten;
• Overige kosten van de notaris (o.a. legalisatie handtekeningen en leges, circa € 1.200).

In totaal komen deze kosten op 10 - 11% van de koopprijs.

KOSTEN IN ANDERE EU-LANDEN

Ter vergelijking (stand 2023) zijn de kosten koper bij de aanschaf van recreatief onroerend goed in Nederland en Spanje iets hoger, in Frankrijk en Italië iets lager dan in Oostenrijk.

Financieringskosten IN OOSTENRIJK

Voor de afsluiting van een eventuele hypotheek:
• 1,2% inschrijving in het kadaster (Grundbucheintragungsgebühr);
• 0,6% inschrijving in het kadaster van de volgorde van schuldeisers (allgemeine Rangordnung für die Verpfandung);
• 2% bemiddelingsprovisie (Vermittlungsprovision);
• kosten leges en kosten waarmerken door de notaris;
• kosten van een eventuele taxatie.